香港未能從1998年的房地產(chǎn)市場危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退中吸取教訓(xùn)。恰恰相反，這座城市一直在致力于重新制造泡沫。經(jīng)過十年之久的供給壓縮之后，借著美聯(lián)儲零利息率的東風(fēng)，泡沫終于再次出現(xiàn)。整個(gè)香港經(jīng)濟(jì)都受累于此。1997到2011年間，香港名義人均國民生產(chǎn)總值年增2%，平均薪資年增2%。在同一時(shí)期，生活成本卻大幅攀升—油價(jià)漲到原來的五倍，食品價(jià)格翻了一番，大陸用工成本上升至原來的三倍。不難明白，為什么香港人缺少幸福感。更具破壞性的，是香港經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)和金融行業(yè)的過度依賴。盡管香港被看作是一個(gè)高收入經(jīng)濟(jì)體，但是很多香港居民，甚至包括一些三代共居的香港人，都只能擠在一間房子里居住。香港現(xiàn)有土地，有超過2/3沒有開發(fā)。而填海造田這種新加坡獲取土地的主要渠道，在香港同樣有潛力。盡管通常人們會(huì)把香港的高房價(jià)歸因于土地稀缺，這種見解卻并不符合事實(shí)。香港精英階層誘使人們得出這樣的結(jié)論，只是為了隱瞞真相。盡管香港經(jīng)濟(jì)政策存在重大失誤，卻不至于陷入崩潰，這是因?yàn)樗梢詮拇箨懠橙I養(yǎng)。大陸經(jīng)濟(jì)的繁榮也給香港創(chuàng)造了全新的產(chǎn)業(yè)—幫助大陸權(quán)貴階層在海外進(jìn)行權(quán)錢交易。這輪香港房地產(chǎn)市場繁榮就跟這類勢力有關(guān)。而這個(gè)產(chǎn)業(yè)同樣難以持久。這類交易在倫敦和紐約同樣存在。不過，即便他們的精英階層也一味鉆營，那些城市還有很多其他的產(chǎn)業(yè)，足以讓當(dāng)?shù)厝诉^上較為體面地生活。 1998年危機(jī)之后，港府采取措施，為土地拍賣制定了最低限價(jià)。由于政府是土地的唯一供應(yīng)者，這樣的做法就決定了：經(jīng)濟(jì)必然圍繞著政府確定的底價(jià)來運(yùn)轉(zhuǎn)。那些面向全球市場競爭的行業(yè)就難以在這樣的環(huán)境下存活，所以紛紛轉(zhuǎn)場至其他城市。香港經(jīng)濟(jì)體系中的勝利者和失敗者，博弈結(jié)果取決于何時(shí)購買房產(chǎn)。這個(gè)博弈過程只進(jìn)行收入分配，而并不會(huì)增加經(jīng)濟(jì)總量。除非香港經(jīng)濟(jì)不再把房地產(chǎn)當(dāng)作戰(zhàn)略核心，否則就難以確保美好的未來。房地產(chǎn)本身并不能創(chuàng)造價(jià)值。它的價(jià)值來源于房產(chǎn)使用者的競爭力。香港必須按照它自身的發(fā)展需求控制土地供給，而不是以維持房價(jià)為出發(fā)點(diǎn)。作為一個(gè)城市，應(yīng)首先設(shè)定好人口目標(biāo)和住房條件目標(biāo)，例如每人不少于200平方英尺(約合18.58平方米)，然后由此設(shè)定土地供應(yīng)計(jì)劃。只要美聯(lián)儲提高利率，當(dāng)前的地產(chǎn)泡沫還會(huì)像從前一樣破滅。到時(shí)候，政府應(yīng)該拒絕通過控制供給支持房價(jià)的做法，而是要把這看作一次進(jìn)行經(jīng)濟(jì)重組的機(jī)會(huì)。要控制房地產(chǎn)市場崩盤可能造成的損失，政府應(yīng)該加強(qiáng)對銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理。香港在房貸方面資本賬目要求比較不合常規(guī)，銀行發(fā)放房貸的資本要求只占借款金額的8%。也就是說，香港銀行發(fā)放住房貸款時(shí)的資本需求接近于零，所以香港的抵押貸款利率才會(huì)這么低。香港的銀行系統(tǒng)，是房地產(chǎn)行業(yè)走向的放大器。這對開發(fā)商來講也許是好消息，但是對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻有害無益。如果把房貸資本要求提高到50%，與中國大陸地區(qū)保持一致，就可以起到顯著增強(qiáng)本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力的效果，這才是香港政府的當(dāng)務(wù)之急。